Mietminderung bei falscher Wohnfläche
Wohnfläche kleiner als im Mietvertrag? Ab 10 % Abweichung berechnen: monatliche Minderung und rückforderbare Summe.
Häufige Fragen
Laut Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 295/03) liegt ein Mangel der Mietsache vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. In diesem Fall berechtigt die gesamte Abweichung – nicht nur der Teil über 10 Prozent – zur proportionalen Mietminderung.
Die Minderung berechnet sich proportional aus der prozentualen Flächenabweichung, angewendet auf die Bruttomiete. Ist die Wohnung 15 Prozent kleiner als vereinbart, darf die Bruttomiete um 15 Prozent gemindert werden. Grundlage ist die Bruttomiete inklusive Nebenkostenvorauszahlung.
Rückforderungsansprüche verjähren nach 3 Jahren gemäß § 195 BGB. Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Mieter von der Abweichung erfahren hat. Wer die falsche Wohnfläche im laufenden Jahr entdeckt, kann also bis zu rund 3 Jahre rückwirkend zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
Maßgeblich ist in Deutschland die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Vollwertige Räume zählen zu 100 Prozent, Balkone und Terrassen zu 25–50 Prozent, Räume unter 1 Meter Höhe gar nicht und Räume zwischen 1 und 2 Metern Höhe zur Hälfte. Keller und nicht ausgebaute Dachböden zählen nicht zur Wohnfläche.
Wohnfläche kleiner als im Mietvertrag: Rechte und Berechnung
Laut Deutschem Mieterbund ist jede zweite Mietwohnung in Deutschland kleiner als im Mietvertrag angegeben. Bei rund 22,7 Millionen Mietwohnungen betrifft das Millionen Haushalte. Viele Mieter zahlen jahrelang zu viel – ohne es zu wissen. Das BGH-Urteil von 2004 hat die Rechtslage klar geregelt: Ab 10 % Abweichung besteht ein Recht auf Mietminderung, rückwirkend bis zu 3 Jahre.
Die 10-%-Regel des BGH – ein häufiges Missverständnis
Viele glauben, nur der Teil der Abweichung über 10 % sei minderungsfähig. Das ist falsch. Die 10-%-Grenze ist ein Auslöser: Wird sie überschritten, berechtigt die gesamte Flächenabweichung zur Minderung. Wer eine Wohnung mit 15 % zu kleiner Fläche bewohnt, kann die volle Bruttomiete um 15 % mindern – nicht nur um 5 %.
Vorgehen: Messen, nachweisen, fordern
Wer seine Wohnung nachmessen möchte, sollte nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vorgehen oder einen Sachverständigen hinzuziehen. Nach der Messung sollte die Abweichung dem Vermieter schriftlich angezeigt und die Mietminderung formal erklärt werden. Wichtig: Eine Mietminderung darf erst nach Anzeige des Mangels vorgenommen werden. Vor dem ersten Schritt empfiehlt sich die Beratung durch einen Mieterverein – viele bieten kostenlose Erstberatung an.
