Kautions-Rückgabe-Rechner
Was darf der Vermieter abziehen? Abzüge nach Abschreibungstabelle berechnen – konkret in Euro.
Häufige Fragen
Der Vermieter darf nur Schäden abziehen, die über die normale Abnutzung hinausgehen, sowie Kosten für Schönheitsreparaturen, wenn eine wirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag vereinbart war. Abzüge sind zudem nur anteilig zulässig: Tapeten haben eine kalkulatorische Lebensdauer von 10 Jahren, Teppichboden ebenfalls 10 Jahre, Parkett 15 bis 20 Jahre. Nach Ablauf der Lebensdauer darf nichts mehr abgezogen werden.
Nur wenn eine wirksame Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag steht. Klauseln mit starren Fristen – zum Beispiel alle 3 Jahre Küche streichen, alle 5 Jahre Wohnzimmer – sind laut BGH seit 2009 unwirksam. War die Wohnung bei Einzug unrenoviert oder frisch gestrichen, kann der Vermieter keine vollständige Renovierung verlangen. Kostenabzüge dürfen nur anteilig nach Restnutzungsdauer erfolgen.
Der Vermieter hat nach Rückgabe der Wohnung eine angemessene Prüfungsfrist, die in der Regel 3 bis 6 Monate beträgt. Danach muss er die Kaution oder den verbleibenden Betrag zurückzahlen. Hält er Ansprüche zurück, ohne diese konkret zu beziffern und zu begründen, kann der Mieter die Rückzahlung einfordern und bei Verweigerung klagen.
Wenn ein Teppich eine Lebensdauer von 10 Jahren hat und beim Einzug neu war, nach 7 Jahren Mietzeit aber ausgetauscht werden muss, darf der Vermieter nur noch 30 Prozent der Kosten (3 verbleibende Jahre von 10) in Rechnung stellen. Bei 3 Jahren Mietzeit wären es 70 Prozent. Diese Methode wird von deutschen Gerichten angewendet und nennt sich Zeitwertabzug oder Abschreibung nach Restnutzungsdauer.
Kautionsabzüge: Was Mieter wissen müssen
Bei Wohnungsübergaben kommt es regelmäßig zu Streit über Abzüge von der Mietkaution. Vermieter berechnen oft pauschal Renovierungskosten – dabei sind anteilige Abzüge nach Lebensdauer der einzige zulässige Maßstab. Ein Teppich, der bei Einzug neu war und nach 9 von 10 Jahren Nutzungsdauer ersetzt wird, darf nur zu 10 Prozent in Rechnung gestellt werden. Die meisten Mieter kennen dieses Prinzip nicht.
Schönheitsreparatur-Klauseln: Meist unwirksam
Der BGH hat 2009 (VIII ZR 166/08) klargestellt, dass starre Renovierungsklauseln mit festen Fristen unwirksam sind. Das betrifft die meisten Mietvertragsformulierungen der Art „Küche und Bad alle 3 Jahre, Wohnräume alle 5 Jahre". Wer auf Basis einer solchen Klausel zur Renovierung aufgefordert wird, muss das nicht akzeptieren. Auch Quotenabgeltungsklauseln – bei denen Mieter anteilig für Renovierungen zahlen sollen, die noch nicht fällig sind – hat der BGH 2015 für unwirksam erklärt.
Was tatsächlich berechnet werden darf
Abzüge sind zulässig für tatsächliche Schäden über normale Abnutzung hinaus – etwa Löcher in der Wand, Wasserschäden durch Fahrlässigkeit oder zerstörte Einrichtungsgegenstände. Dazu kommen anteilige Kosten für Materialien, deren Restnutzungsdauer durch den Mieter verbraucht wurde. Alle Abzüge müssen vom Vermieter konkret belegt und beziffert werden; pauschale Einbehalte sind unzulässig.
